2024年,第四代住宅彻底起飞


发布时间:

2024-04-01

2024年,第四代住宅彻底起飞

 

今年两会,《政府工作报告》要求继续优化房地产政策。大会开完,各地方也迅速跟进了,在3月份相继出台了不少政策。

需求端,继续在公积金贷款、首付比例、税费方面出台优惠政策。例如,

  • 杭州放开了二手房限购、增值税统一改为2年,不需要满足唯一住房条件。

  • 天津、济南分别调整了公积金贷款首付比例和贷款额度;

  • 苏州则出台新规支持公积金用于房票安置和“以旧换新”。

总的来看,都是在“刺激需求”导向下的一些政策边际优化,新意不大。

更加值得关注的,反而是供应端,目前正迎来了一波“增加高品质住房”的大转向。

一是深圳官宣放开“7090”限制,一线城市小户型占主流的时代结束。

无独有偶,3月份,上海也对“7090”政策进行了放松。在最新一批次的土拍中,不仅统一将中小套型的面积标准进行了调整:

多层从90㎡上调至100㎡、小高层从95㎡上调至110㎡、高层从100㎡上调至120㎡,同时还降低了中小套型所占的比例,最低降至50%。

接下来,深圳、上海这些一线城市的新房供应结构,将加速“大室所趋”的步伐,大户型和豪宅产品的供应将会增加。

二是珠海等城市,放宽了对赠送面积的限制。

根据珠海3月份发布的《通知》,这次官方对计容建面、得房率、阳台进深等方面,都进行了大幅调整:

  • 调整容积率计算规则

    公共开放空间、消防楼梯、连廊、电梯、电梯机房、水箱间等全部不计容;项目所配建的养老设施,也不计容,并且还给与一定的容积率指标奖励。这将大大提高住宅实用率。

  • 放宽对赠送面积的限制。满足开敞率不低于40%的主景观阳台不再限制进深。

  • 鼓励试点建设高品质智慧住宅。鼓励利用挑高、错层、外挑式的大阳台集中打造户属空中花园。

这一番操作下来,新项目基本可以做到零公摊”、“100%得房率。也就实现了在不降低新房售价的基础上,实现变相降价。

实际上,早在去年11月份,广州就已经出台了类似的“容积率新规,放宽了对赠送面积的限制。内容包括——

  • 允许阳台等半开敞、半计容的空间比例,从15%放宽至20%;

  • 允许设置一个满足连续开敞不低于40%的主景观阳台不限制进深;

  • 套内建面超过144㎡的复式住宅,客厅、起居室挑空部分层高从6米放宽至7.2米。

这样,如果开发商能把相关政策用足,楼盘户型使用率能做到100%-110%。

三是苏州、武汉等多个高能级城市,陆续发布“第四代住宅”的支持性政策。

包括套内空中花园、公共绿化平台不计容,主体结构外的套内空中花园不纳入建筑间距和日照间距,不作装配式建筑要求等等。

可以说,各地方对待“第四代住宅”的态度,已经从观望,彻底转变为鼓励。

今年可能将成为“第四代住宅”全面发力的一年。

要知道,重庆刚在去年7月出台了相关的支持政策,今年就有10多个第四代住宅项目将要入市。

随着越来越多城市加入发展“第四代住宅”,这种得房率高、空间形态更灵活的产品类型,可能将呈现出爆炸式增长

开发商必须抓住当前的政策窗口期,加快对这类项目的学习和研究。

01

第四代住宅

全面进入政策红利期

去年,明源君在《地产行业,终于有起色了》文章中,给大家分享过,“第四代住宅”对政策的依赖度极大。

原因就在于,第四代住宅的产品形态,太吃容积率。产品套型中增加的庭院部分,会增大产品面积;在公共空间增加的共享庭院,会增加公摊面积,大大降低得房率。

目前从各个城市出台的“四代宅”相关的管理规范来看,这个问题已经基本被解决,甚至通过四代宅实现大量合规赠送,已经成为项目开发一个重要的盈利点。

首先,针对性容积率计算规则快速推广,政策让利幅度非常大。

目前,不少地方城市都针对“四代宅”制定了相应的鼓励政策。例如,“空中花园、空中共享平台”面积不计容或部分计容,已经成为主流标准,在城市间快速推广。

图片:福州空中花园外挑尺寸,≤1.80 米的部分计1/2容积率,大于 1.80 米的部分不计容;公共休闲绿化平台部份不计容。

开发商通过四代宅过规建造,可以通过户内花园大幅增加赠送面积。同时,还可以将空中共享平台和电梯厅结合,减少电梯厅部分原本的公摊面积,让产品得房率不降反升。

例如,龙湖今年在重庆推出的TOP系云河颂,就通过奇偶错位出挑,打造了约45㎡的超大空中庭院,面宽达到14.5米,挑高约6.3米。这部分空中庭院,全部不计产权面积,全屋套内赠送面积甚至高达40%!

图片:重庆龙湖云河颂200㎡户型图

事实上,如果开发商能够把政策优惠用足,每平仅增加500-800元/平的建安成本,就能让使用率大幅提升至少15%,实现远超普通住宅的空间使用效果。

这也是当前“第四代住宅”对开发商最大的吸引力所在。

其次,地方对四代宅的管控规范,在不断放松。

例如,2月底,福州发布新的试行办法,不仅将住宅外挑阳台占套内面积的比例扩展到了20%,还放松了“四代宅”不得设置跃层式住宅的规定。

允许建筑面积144平方米以上(含144平方米)住宅套型及“立体生态住宅”设置跃层户型。

跃层式住宅客厅可挑空,挑空部分的面积最高可以达到,套内面积扣除公摊、入户花园及阳台后的30%。

这样,新的四代宅产品,就可以设计客厅和空中花园均为双层通高的产品,进一步提升户内空间呈现效果,更加靠近真正的别墅级体验。

图片:岳阳南湖天著二期,上下层L型咬合设计,图片来源:日清设计

这种规范的放松,给高层改善、豪宅的产品形态,打开了更大的空间。

第三,目前地方管控标准松紧不一,给开发商留下政策红利挖掘空间。

之前文章中说过,目前国家层面上的规范并不是强制执行,导致各地方对“四代宅”的定义和要求,以及相应的管控标准,有很大的自行定义空间。

例如,厦门年初出台的第四代住宅规划管控要求,就相对严格,一是建筑面积不得少于200平,二是原则上应当临湖、临海、临景建设。

而其他很多城市的四代宅建筑面积下限,要远远低于这个标准。不少城市都出现了100平出头的四代宅产品。并且赠送比例也很高。

图片:泉州某四代宅项目户型图

图片:福州榕发·麓里云筑

事实上,目前很多城市对“四代宅”的规范要求并不严格,导致不同城市的“四代宅”项目,从产品形态上看差异很大。有些项目甚至只是做了一个“双层挑空阳台”,并不能算是标准的四代宅产品。

例如,前面提到的重庆龙湖云河颂,虽然被称为龙湖第四代住宅3.0产品,但由于重庆对户内庭院的绿化面积、垂直绿化的栽种和预留,没有具体规范要求

项目可以只需要提前预留下沉、荷载空间,然后将空中花园打造成下沉吧台和戏水池水景,从而降低空中花园绿植的景观成本,也不需要像其他四代宅产品一样,设置立体自动灌溉系统,规避了后期垂直绿化养护难的问题。

图片:重庆龙湖云河颂空中花园实景图

总的来看,目前各地方政府,对“第四代住宅”态度上的支持,和执行上的政策不统一或不明确,导致“四代宅”的产品打造出现了很大的政策红利,也给开发商留下了很大的操作和套利空间。对于这一点,房企可以充分合规利用。

02

第四代住宅热销

刺激产品设计创新

近两年,“四代宅”产品在各个城市的热销,显然让开发商有了更大的动力去进行产品创新。

目前,市面上推出的产品,在采光问题、隐私问题、绿化维护问题、防水问题、庭院荒废问题等各个方面,都得到了大幅度的优化。

一、借助独梯独户设计,打造内外双客厅

一般来说,四代宅的户外共享平台,应该是住户共同使用的公共空间。但是目前,不少项目通过独梯独户的设计,让电梯前室相对独立,实现了每户独属的“前庭后院”效果。

例如,泉州有项目就将入户前庭花园露台,作为“家庭第二客厅”来营销,对于业主来说,南北侧各有一个大露台,冬天在南面晒太阳,夏天在北面乘凉,让空中庭院生活场景更加丰富。

甚至有项目,套内庭院和公共平台能够打通,形成更加连贯开敞的户外空间。“洄游”动线贯通室内外,相当突破传统的居住习惯。

图片:榕发·誉湖郡140户型图

通过内外部花园联通,部分项目甚至做出了约80㎡的L型转角花园,花园宽度接近32米,这种尺度可以说是相当惊人了。

图片:建发璞云第四代产品户型图

这种跑马贯通型的空中庭院,展示效果极佳,往往能够快速打动客户,起到助力销售的作用。

二、悬挑结构,追求更美观的立面效果

大面积的空中庭院,要求建筑结构中,增加大面积的悬挑空间,还要覆土种植,会大大增加建筑的荷载,需要进行专门的结构设计。

例如,最早期的四代宅项目,就往往在外挑阳台增加斜撑和立柱,不仅影响立面美观,还会对室内采光产生一定的影响。

长沙等城市甚至明确要求“四代宅”产品,空中庭院要做到无维护结构、无柱。

因此,不少项目会根据整体立面风格,对结构设计进行优化。例如,国贸·天琴樾,就配合立面弧线设计,采用了变截面弧形加腋,让建筑外观风格更加统一,内部视野也更加通透。

图片:国贸·天琴樾设计效果图

三、设计专项垂直绿化景观方案,解决后期养护难题

目前,不少城市开始要求“第四代住宅”,要将立体绿化纳入到交付范围。

例如,武汉就要求在申报建筑方案时,要同步提交空中花园绿化专项设计方案。

苏州还要求,结合本地植物生长习性,确定适合栽种的植物品种清单和配置标准。

四川眉山,甚至还将空中花园灌溉系统,纳入到了报规文本中,从规范上保证后期植物的存活。

因此,目前不少“第四代”项目都是带覆土、带栽种绿植交付需要对种植区进行专门的精密化设计。

例如,福州保利·天珺每个空中花园都设置了60%以上的种植区,每个休闲绿化平台都设置了30%以上的种植区。预留500mm深的土壤层,用于种植种植灌木、小乔木。

图片:福州保利·天珺户型图

同时,种植区要专门配置“耐根穿刺”的防水卷材并叠加了防水涂料的双重防水,保障防渗漏;绿化区「排水设计」则配置了专属地漏与排水沟,保证第一时间排走积水。

部分新的四代宅项目,还在绿化区配置了自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统。

例如保利·国贸天琴湖项目,就在种植区设置了自动微喷灌系统,通过流量监测传感器和土壤湿度传感器,能够自动调节灌水程序,定时定量自动给水灌溉绿植根部。物业和业主也能够通过控制系统进行监测和操作。

目前这套系统已经非常成熟,基本能够解决立体绿化的后期管养难题。

四、户型设计,尽可能放大景观效果

为了达到最好的景观效果和采光效果,目前第四代住宅往往采用端厅设计,将客厅采光面从一面,扩大到三面。客厅和露台,都能实现270°景观视野。

例如,贵阳·花语墅就采用了端厅+LDBK设计,露台每三层一次循环,逐级错位向上,实现了约9m挑高的“空中庭院”。

客厅方向会固定随着露台的方向进行布局,逐级“旋转”向上,保证每一户客厅和露台都能完美对位,实现户户270°景观面。

图片:贵阳·花语墅136㎡户型示意图 

小结

今年,房地产市场必然会出现供应端的彻底转向。

一是房价下行压力下,放松管控要求、增加赠送率将成为地方稳房价的重要手段。

二是全面向“高品质住宅”转型,必然会出现对过去政策管控要求的大幅调整。

第四代住宅,目前已经成为一种能把各种政策红利吃到最尽的产品类型,必然会迎来一次快速发展期,值得房企重视。